1. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng Hợp đồng đặt cọc, tránh những rủi ro pháp lý khi tranh chấp xảy ra.
2. Trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc người mua cần xác định một số vấn đề sau:
Thứ nhất, trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: nhà, đất đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) không, bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp… bên cạnh đó cũng cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.
Thứ hai, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.
3. Khi tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc cần xác định một số vấn đề sau:
Thứ nhất, về chủ thể sẽ kí kết hợp đồng, chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong GCN hoặc giấy tờ tương đương. Trường đất cấp cho Hộ gia đình thì phải được các thành viên trong hộ đồng ý.
Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.
Thứ hai, về đối tượng đặt cọc, theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”.
4. Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất
Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng tiền đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc). Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác như: không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận
Nếu có bất cứ thắc mắc cần được hỗ trợ tư vấn pháp luật miễn phí hoặc đăng ký dịch vụ pháp lý, quý khách hàng vui lòng liên hệ với Văn phòng Luật sư Hoàng Gia để được hỗ trợ và giải đáp.
RẤT HÂN HẠNH ĐƯỢC PHỤC VỤ QUÝ KHÁCH HÀNG!
Mọi thông tin vui lòng liên hệ:
- VĂN PHÒNG LUẬT SƯ HOÀNG GIA
- Hotline: 0948104924 – 0963090968
- Facebook: Luật sư Bến Tre – Văn phòng Luật sư Hoàng Gia
